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文/凯风 作者系经济学者
预售制、公摊面积，一直都是我国楼市难以回避的两大焦点问题。
日前，合肥市召开全市房地产工作专题会议，提出“大胆稳妥推进商品房‘现房销售’试点”“为避免公摊面积比例过大，要积极探索商品房销售按套内面积计价”等，再次引发社会广泛关注。
无论是预售制还是公摊面积，都源于我国香港地区。20世纪五六十年代，香港经济日益繁荣，房地产业蒸蒸日上。当时香港楼宇一般都是整栋或整层出售，不是一般人所能借下的，有开发商率先发明了分层分间出售，既然分间出售，公共空间部分必然存在“公摊”，公摊面积由此而来。
在同一时期，香港还发明了以预售制为特色的“卖楼花”模式，打破了住房先建后售的传统，让开发商得以在建设之初就获得一批巨额资金，且加速周转，由此支撑起房地产市场的繁荣，无数开发商纷纷效仿，其与公摊面积一直主导着香港楼市，并在20世纪90年代被引入内地，为公众所熟知。
不过，时转势移，早在2013年，香港率先取消公摊面积，要求以实用面积计价，公摊面积在香港地区彻底成为过去。而“卖楼花”虽然仍旧存在，但早已被打上层层补丁，在严格的制度设计和各方监督之下，香港很少出现烂尾楼现象。
那么，内地有没有可能取消公摊面积和预售制？
先看公摊面积。任何楼盘，只要存在公共空间，都必然存在公摊。公摊部分的存在是客观事实，但公摊面积如何操作，是否计入房价，是否公开透明，则存在很大差异。到底哪些应该公摊、哪些不该公摊，为何有的公摊只有10%，有的公摊却超过30%乃至40%，标准上的模糊无疑留下了浑水摸鱼的空间。此外，公摊面积纳入计价，还导致物业费、取暖费存在明显多征的情形。
取消公摊面积，并不会改变公摊部分存在的事实，但会让住房销售和房价都变得更为透明。一套房子实际面积是多少就是多少，开发商少了很多暗箱操作的空间。
同理，取消公摊面积，虽然会让名义上的平均房价显得更高，但不会改变总体房价。而名义房价的上涨，更会让人对楼市所处的阶段有所警醒，从而对“房住不炒”的大方向有了更多认知。当然，公摊比例大相径庭，同一地段，原来公摊占比太高的房子自然会受到一定冲击。
再看预售制。预售模式之所以得到推崇，原因是开发商在竣工之前就能获得资金回笼，有助于加快资金周转速度，这正是房地产“高周转”模式的最大支撑之一。这一模式，在住房商品化改革之初，在缓解住房供给不足等方面发挥了关键作用，但在如今“房地产供求关系发生重大变化”的转折性时刻，尤其是部分低能级城市住房供过于求，库存压力居高不下的情况下，预售制的负面效应开始凸显。
且不说所见并非所得，很多人只看了样板房就仓促下定，最终导致偷工减料、“货不对板”的现象时而发生，至于买到“墓景房”“空气房”“塑胶湖”之类的现象同样不少，各种问题楼盘层出不穷。“烂尾楼”的出现，同样不是新鲜事。
然而，预售制，关乎的不只是房企的高周转模式，还关乎地方的土地财政。高周转的好处，在于提高了土地出让效率，让地方政府在短时间内就能获得更多卖地收入。如果高周转不复，一宗土地两年才能变现，开发商必然减缓拿地速度。
更关键的是，预售制盛行的基础，在于房价只涨不跌的预期。一旦楼市横盘乃至房价走跌，且不说某些开发商会否借此拖延交楼乃至“烂尾”了之，至少容易牵扯出无穷无尽的降价维权等问题，这在历次楼市横盘周期中都已有体现。
就此而言，取消预售制，堪称釜底抽薪之举，杜绝了烂尾楼的诞生，又让问题楼盘失去存在空间。不过，一刀切取消预售，对市场的冲击过于巨大，加上各方面利益的存在，或许在短期内并不现实。
其实，无论是我国香港地区还是发达国家，都没有完全取消预售，而是借助相对严格的监管制度，杜绝其负面效应的滋生。因此，退而求其次，如果预售制无法真正取消，那么改革预售监管制度无疑是有必要的，而预售资金监管只是第一步，如果保障购房者的权益，如何避免烂尾楼的出现，才是最重要的。
所以，取消公摊面积宜早不宜迟，而改革预售制度同样要尽快纳入日程。房地产正在迎来新的转折点，高周转、高杠杆、高负债模式都已不合时宜，以新的模式和机制革除积弊，重塑全民对于楼市的信心，无疑是有必要的。
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【来源：九派新闻】
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